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斥資近200億 中國太保(02601)地標級總部在上海“鉆石“地塊開建

2019年9月29日 07:26:14

本文轉自微信公號“券商中國”,作者:鄧雄鷹

9月28日,上海新天地最后一塊“鉆石級”地塊終于揭開面紗一角——總投資195億、建筑面積近40萬平方米的“太平洋新天地商業中心”正式開工奠基,標志著該商業中心建設進入施工階段。

同時,作為該中心的重要組成部分——中國太保(02601)全球企業總部亦同步開建。這也是繼深圳平安金融中心成為地標性建筑之后,又一大型保險集團地標級總部開建。

“太平洋新天地商業中心”功能布局如何?最早何時落成?近期太保從陸家嘴搬遷到了南外灘,同時在新天地打造面向全球的企業總部,背后有怎樣的戰略考量?券商中國記者深入采訪,揭開大眾關心的五大焦點問題。

焦點1:項目總投資195億元,太保壽險持股70%

“太平洋新天地商業中心”由太保壽險、瑞安房地產及上海永業集團聯合開發,位于上海黃埔區核心區域商辦地塊內。

2018年7月,中國太保旗下子公司中國太保壽險與香港瑞安房地產、上海永業集團組成的聯合體以136.1億元聯合競得黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊商辦地塊。

太保介紹,未來,“太平洋新天地商業中心”將以建設中國太保全球新總部大樓為目標,打造世界級商辦綜合體以及一座現代化國際商務社區。

從股權層面看,太保在該項目上的持股比例為70%,是最大的投資方。瑞安及永業在該項目上的持股比例的分別為25%和5%。

根據太保壽險此前公告,太保壽險對項目公司出資98.35億元,占注冊資本的70%。此外,將對項目公司提供股東借款,預計約為54.50億元。上述兩項出資預計合計總額為152.85億元。這也是近年來中國太保在不動產方面的最大一筆投資。

焦點2:該中心功能布局如何?最早何時落成?

據介紹,“太平洋新天地商業中心”規劃可建的總建筑面積(含地上及地下)約為39萬平方米,其中約20平方米為辦公用途,近10萬平方米為零售、餐飲及文化用途。

在規劃上,項目由一棟250米的地標超甲級辦公、兩棟100米左右的甲級辦公以及裙房商業組成,裙房及東臺路頂部由一個大型天幕覆蓋。項目的核心空間設計理念是:一棟樓、一條街、一個空間。

一棟樓:250米超高層地標塔樓,同時輔以兩幢近100米高的塔樓作為門戶前景,構成三座塔樓。主樓250米高塔樓將是新天地片區最高的大樓。

一條街:在保留了原有東臺路的同時,采用開放式街區型的布局形式,在項目地塊的各個主要方向,設置了通向建筑內部的通道,作為公共空間的通道和中心廣場全天候開放,供市民步行穿越。

一個空間:Galleria風格的全天候綜合街區,在城市街道和開放街區上空設置了玻璃頂棚-天幕。不僅為購物活動營造了舒適的環境,同時也成為風雨無阻的公眾開放空間。

具體地塊規劃為:

132地塊為一棟地上20層甲級辦公樓,及地下2層停車庫組成,共計建筑面積42,557平方米。

123地塊地上為一棟19層甲級辦公樓,及3層商業裙房組成,共計7.1891萬平方米。124地塊為一棟地上49層超甲級辦公樓,及3層商業裙房組成,共計建筑面積15.3909萬平方米。

123、124地塊地下共4層,為2層商業和2層停車庫組成,共計建筑面積12.0654萬平方米。本項目共保留兩棟文物建筑,分別為喇格納小學及章太炎故居。其中喇格納小學在124地塊內進行平移保護,建筑面積為4039平方米。章太炎故居在123地塊內進行平移保護,建筑面積為271平方米。

據了解,由于項目體量較大,施工難度也較大,總工期預計將超過4年。預計項目全部落成時間在2023年底。在2021年7月建黨100周年之際,部分建筑將完成外立面的封閉。

焦點3:太保為何巨資投建全球總部?

近期太保從陸家嘴搬遷到了南外灘,同時在新天地打造面向全球的企業總部,背后有怎樣的戰略考量?太平橋新天地項目經過20多年發展,已成為全球二十大文化地標之一,寸土寸金,太保為何仍如此選址?

太保壽險相關人士表示,對企業總部的區位選擇,背后其實代表著這個企業的價值取向。國際知名的金融保險企業,都將總部設置于各大經濟中心的核心區域,像眾所周知的香港中銀大廈、瑞士再保險倫敦總部大樓等,都是地標性的建筑。

“這符合金融企業長期、穩健的品牌形象,也與金融業服務社會經濟發展的天然屬性密不可分。既體現企業雄厚的實力和良好的品牌,也彰顯著服務客戶、健康穩定發展的決心。”該人士說。

太保表示,之所以選址新天地板塊,與太保地處上海,將服務長三角一體化高質量發展作為重要的區域戰略的考量分不開。無論是從長三角一體化戰略角度來看,還是從新天地板塊的區位優勢與功能特性來看,都與中國太保發展目標高度契合。

上述人士表示,未來太平洋新天地商業中心的落成,將不僅為中國太保提供優質和現代化的辦公場所,也將為客戶提供更為舒適和便利的服務,同時有利于推動城市發展建設。

焦點4:為何采取聯合開發建設模式?

險企投資不動產有多種方式,包括單一投資,聯合投資方式。此次“太平洋新天地商業中心”便是采用聯合投資、開發建設模式。

太保壽險相關人士介紹,保險有資金和風控優勢,但在開發建設方面的經驗不足,采取聯合開發模式有利于優勢互補。

據介紹,三家公司將各自發揮自身特點:瑞安集團作為一家實力雄厚的香港開發商,過去20多年一直在深度參與和推動新天地區域的規劃、建設和運營,不僅對這塊區域充滿感情,而且積累了豐富的經驗。永業集團作為黃浦區城市建設的重要平臺,在核心城區開發建設和優秀歷史建筑保護領域有著豐富的經驗。而中國太保作為金融保險企業,優勢在于擁有長期穩定的資金和嚴格的風險管控體系。

上述人士表示,此次太保壽險與瑞安集團、永業集團聯手,不僅有利于優化保險資金的長期資產配置,而且將通過專業化、市場化的方式,傾力打造世界級企業總部和現代化國際綜合型社區。

焦點5:太保如何布局不動產?

近年來,保險企業加碼投資不動產的動作并不鮮見。一位業內人士告訴記者,保險公司根據自身特點和優勢,在不動產方面的布局策略不完全相同。從全球保險公司資金配置特性來看,不動產是險資重點配置品種,投資占比超30%。國內保險公司不動產投資占比相對較低,近年來投資策略與國際保險公司日漸接近。

主要是兩大因素促成:一方面,隨著保險公司保費收入逐年增長,中國已躍居全球第二大保險市場;另一方面近年來宏觀經濟持續下行壓力加大。這樣的背景下,對于保險公司來說,如何優化資產配置,分散投資風險,尋求保險資金的保值增值是首要目標。

“從中國情況來看,雖然現在不動產走勢有所波動,但由于中國的城鎮化進程仍在推進中,核心城市核心地塊的發展潛力依然不容小視,是保險資金獲得相對長期、穩定、健康收益的重點領域,而且可以與保險產品形成聯動效應。”該人士說。

券商中國記者了解到,太保在不動產方面的布局思路主要分為三類:

一是自住+租賃型辦公不動產投資。據介紹,太保近年來在北京、上海、深圳等核心一線城市開展不動產投資,投資總額數百億元,這類資產擁有穩定的分紅收益及長期的升值潛力。

二是積極布局養老社區。去年中國太保集團通過了《太平洋保險養老產業發展規劃》,計劃在3-5年內首期投資100億元,在全國重點城市打造“太保家園”系列高品質養老社區,作為“戰略轉型2.0”的重要支撐,并通過開發與養老社區入住及相關服務掛鉤的保險產品,打造“專屬保險產品+高端養老社區+優質專業服務”的新型業務模式。

據悉,目前成都、大理、杭州三個養老社區項目正在推進建設中,在南京、廈門、武漢等地的意向性項目也在積極推進中。

三是通過債權計劃等其他方式在全國范圍內積極參與多個城市的基礎設施建設,金額合計在千億以上。據介紹,太保在北京、武漢、南京、濟南、寧波等地參與多個棚戶區改造、舊改項目;在長沙、成都、濟南等地參與多個高速、地鐵等基礎設施道路建設;乃至全國范圍的鐵路建設,比如鐵路發展基金的投資,金額高達300億。這一系列項目,既服務國家戰略、服務民生保障,也在更好匹配保險資金長周期特征、優化保險資金運用效率、提升資產端和負債端的聯動方面,發揮了積極作用。

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